社長	「お陰さまで最近業績が好調なんだ。従業員の数も順調に増えてきて、正直、手狭になってきた感があるよ。まだまだ、先の話だけど、新社屋を新築しようかなあなんて夢が膨らんでくるよ」
税理士	「そうですか。自社ビルが建っちゃいますかぁ。社長を初めとする皆様の頑張りの成果ですね。社長のお話を伺うとこちらまでワクワクしますね」
社長	「そうだねえ。本当に従業員の皆の頑張りのお陰だね。ところで、新社屋の新築となると大きな投資になるよね。事業承継対策と絡めることはできないかなあ」
税理士	「そうですね。新社屋の新築となると大きな投資になりますし、結果として会社の財産構成が大きく変わりますので、折角だから、事業承継対策に繋げたいですよね」
社長	「何かいい案はある？」
税理士	「はい。新社屋の建築などの不動産を購入することで、株価の引き下げに繋がるケースがあります」
社長	「ほお。不動産を購入すると株価が引き下がる場合があるんだ。具体的に教えてくれる？」
税理士	「はい。新社屋の建築などの不動産の購入は、会社の自己資金と借入金で購入するケースが一般的だと思います」
社長	「うん。そうだねえ。我が社も一部は自己資金で賄うつもりだよ。残りは当然、銀行借入が必要になるね」
税理士	「実は、借入金によって不動産を購入するというのが"ミソ"なんです。例えば、10億円の借入金で10億円の建物を建築したとします」
社長	「うん。全額借入金で不動産を購入したということだね」
税理士	「そういうことです。この場合、会社の財産構成は、資産10億円、負債10億円が増加するだけで、資産と負債の差額である純資産は変わりません」
社長	「そうだね。単に資産と負債が同じように増えるだけなので、純資産は変わらないねえ」
税理士	「ところがです。建物は、固定資産税評価額といわれる評価額を使って会社の株価を算定することになっています。固定資産税評価額は、通常の取引価額の70％程度ですので、ここでは購入金額の10億円を通常の取引価額と考え、この70％程度、つまり、７億円で評価されます」
社長	「なるほど。10億円で買った物が、７億円で評価されるんだ。そうかあ、そうなると借入金10億円との差額、３億円については、純資産を圧縮する効果が出てくるねえ〜」
税理士	「そうなんです。次の図を御覧頂ければ、整理できると思います」
社長	「なるほど。購入金額と固定資産税評価額がかけ離れていることを利用するということだね。ところで…図の右側には３年経過後って書いてあるけど……」
税理士	「お気づきになりましたね。実は、購入してすぐは建物の評価額は下がりません。購入後３年間は、通常の取引価格である購入金額で評価されることになっていますので、純資産額を圧縮する効果が出るのは３年後と言うことになります」
社長	「そうかあ。効果が出るまで３年は辛抱しないといけないんだね」
税理士	「更に、３年の間で借入金の返済が進みますので、３年後の借入金の残高などを考慮することや、３年後の建物の固定資産税評価額の変化による影響などを考慮し、どの程度の純資産圧縮効果が得られるのかをシミュレーションする必要があります」
社長	「３年あれば、それなりの額の返済や変化があってもおかしくないよね」
税理士	「その一方で、不動産を購入する場合には、不動産の取得に伴う不動産取得税や登録免許税などの税金の支払いが出ます。不動産の金額によっては、かなりの額になり、かつ、法人税の計算上、経費になりますので、一時的に利益が下がり、結果として株価の引き下げに繋がる場合があります」
社長	「こっちは、３年待たなくても良いんだよね？」
税理士	「（笑）はい。不動産購入後１年以内には出て行く経費ですので、３年待たずに効果が得られる場合があります」

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